Верховная Рада приняла закон о секьюритизации: что это изменит для ипотеки и заемщиков

Верховная Рада Украины 16 сентября 2026 года приняла в целом Закон №15172 «О секьюритизации и облигациях с покрытием». За соответствующее решение проголосовали 278 народных депутатов. Закон должен создать правовые условия для привлечения банками и финансовыми учреждениями долгосрочного капитала, в частности для развития ипотечного кредитования. 

При этом новые правила не означают автоматического изменения условий уже заключенных ипотечных договоров. Как объяснил Vgorode адвокат Сергей Литвиненко, закон регулирует прежде всего механизмы привлечения финансирования банками, а не условия договоров между банком и конкретным заемщиком.

Что такое секьюритизация и зачем она нужна

Суть нововведения заключается в том, чтобы банки могли быстрее возвращать в оборот средства, которые они уже выдали в виде долгосрочных кредитов. Сейчас, например, банк может выдать человеку ипотеку на 20 лет. Значительная часть средств фактически остается связанной с этим кредитом на длительный период.

Секьюритизация позволяет сформировать пул финансовых активов, в том числе кредитов, и использовать его для привлечения нового финансирования. Банк может передать права требования по таким активам специально созданной структуре или привлечь средства путем выпуска соответствующих ценных бумаг. Полученные ресурсы банк сможет направить на дальнейшее кредитование.

Примечание редактора: секьюритизация — это финансовый механизм, с помощью которого права на будущие денежные поступления по определенным активам объединяют и используют для привлечения финансирования через рынок капитала. Простыми словами, банк получает возможность быстрее превратить уже выданные кредиты в ресурс для новых кредитов.

Именно создание такого механизма Верховная Рада называет одной из задач нового закона. По информации парламента, закон должен создать условия для долгосрочного и доступного кредитования экономики, а механизмы секьюритизации планируют использовать, в частности, для реализации государственной программы строительства доступного жилья.

Отдельное направление — облигации с покрытием. Это ценные бумаги, выплаты по которым обеспечиваются специальным пулом активов. Введение соответствующих правил должно расширить возможности банков привлекать долгосрочное финансирование на рынке капитала.

Может ли закон изменить условия уже взятой ипотеки

Для людей, которые уже имеют ипотечный кредит, ключевым является то, что сам факт принятия закона №15172 не означает автоматического изменения ставки, срока кредитования или графика платежей.

Если в будущем конкретный ипотечный кредит войдет в пул активов, который будет секьюритизирован, может измениться владелец прав требования по кредиту. То есть право получать платежи по кредиту может перейти к другой юридической структуре в рамках предусмотренного законом механизма. При этом условия самого кредитного договора не меняются только из-за такой операции.

Для заемщика это означает, что сумма ежемесячного платежа, процентная ставка и срок, определенные его договором, не должны автоматически изменяться из-за самого факта секьюритизации. Обслуживание кредита при этом может продолжать осуществлять банк или другая определенная сторона.

Поэтому владельцам уже оформленной ипотеки не следует воспринимать принятие закона как уведомление об изменении их кредитных условий. Закон создает новую инфраструктуру для финансового рынка, а конкретные отношения заемщика с кредитором по-прежнему определяются его договором и законодательством.

Могут ли ипотечные кредиты стать дешевле

Одним из ожидаемых эффектов нового механизма является возможность удешевления и увеличения сроков кредитования. Логика заключается в том, что доступ к более долгосрочному и потенциально более дешевому финансированию может снизить стоимость ресурсов для банков. В таком случае банки получат больше возможностей для выдачи новых долгосрочных кредитов.

При этом это не означает, что после вступления закона в силу банки сразу снизят ставки по ипотеке. Реальный эффект будет зависеть от того, как заработает новый рынок, какие именно инструменты будут использовать банки, насколько доступным окажется финансирование и какой интерес к украинским активам проявят инвесторы.

Официально Верховная Рада отмечает, что закон должен способствовать привлечению долгосрочного капитала, развитию ипотеки, снижению стоимости кредитов и привлечению инвестиций. То есть речь идет именно о создании механизма, который в перспективе может повлиять на условия кредитования, а не об установлении новых ставок непосредственно законом.

Отдельно в материалах к законопроекту подчеркивалась возможность расширения ипотечного кредитования для обеспечения жильем внутренне перемещенных лиц. Это связано с необходимостью создать дополнительные источники долгосрочного финансирования жилищных кредитов.

При этом программа «єОселя» является отдельным государственным инструментом жилищного кредитования. Сам закон о секьюритизации не отменяет и не устанавливает новые условия участия в «єОселі». Механизмы нового закона могут использоваться в более широкой системе финансирования жилья, но это не означает автоматического изменения условий конкретной программы.

Важно также учитывать, что после принятия закона необходимы дальнейшие шаги для практического запуска новых финансовых инструментов. Речь идет, в частности, о формировании соответствующей нормативной базы и правил работы участников рынка. На практике сначала должна появиться инфраструктура для проведения таких операций, после чего можно будет оценивать их влияние на реальные ставки и доступность ипотеки.

Для человека, который планирует брать ипотеку в ближайшее время, закон сам по себе не означает, что кредит автоматически станет дешевле уже сейчас. Для тех, кто уже имеет ипотеку, принятие закона также не является основанием для автоматического пересмотра условий договора.

На данный момент главное изменение заключается в создании правовой основы для нового способа привлечения банками долгосрочного финансирования. Верховная Рада приняла закон №15172 во втором чтении и в целом 16 сентября 2026 года 278 голосами.