Лайфхак: как купить недвижимость

Финансовые аналитики утверждают, что приобретение недвижимости считается самым выгодным и безопасным вложением денег. Такими приобретениями занимаются не только для личного пользования, но и для сдачи в аренду и вложения свободных средств. Как купить недвижимость интересуются физические и юридические лица, резиденты и нерезиденты Украины.

Сложное экономическое положение жителей страны, политическая нестабильность, большие проблемы с Крымом и Востоком не могли не оказать влияния на рынок, но даже в этих ситуациях он просел намного меньше, чем иные отрасли. Непродолжительное снижение цен закончилось, рынок начал оживать, увеличивается количество продаж, растут цены.

Виды недвижимости

Процесс покупки недвижимости зависит от вида и назначения. Понимание этих различий намного облегчит процесс покупки, позволит предварительно подготовиться к юридическим действиям. Согласно действующему в Украине Гражданскому Кодексу недвижимость классифицируется на три типа.

• Земля. Отдельно стоят земельные участи под строительство, ведение личного или промышленного сельскохозяйственного производства и природные комплексные, месторождения и т. д.
• Жилье. Относятся как отдельные квартиры в многоквартирных домах, так и частные постройки. В неторных случаях допускается перевод нежилых помещений в жилые и наоборот.
• Объекты промышленного использования. Могут быть комплексными или специального назначения.

Знание особенностей видов недвижимости поможет решить вопрос, как правильно покупать различную недвижимость. В статье рассмотрим наиболее часто встречающиеся вопросы, возникающие у потенциальных покупателей жилой недвижимости.

На что обращать внимание во время приобретения жилья в первую очередь

Недвижимость можно приобретать на первичном (у застройщиков) или вторичном (у владельцев) рынках. Во время выбора нужно принимать во внимание два наиболее важных фактора:

• Не только стоимость жилья на данный момент, но цену ремонта. Нехватка денег для окончательного переезда – очень неприятная ситуация.
• Юридическую чистоту документов. На этом вопросе подробнее мы остановимся ниже. Нарушения действующего законодательства может стать причиной потери жилья и вложенных финансовых средств.

Знакомство с квартирой начинается с подъездных дорог, проверяется наличие инфраструктуры: магазинов, детских садов и школ, автомобильных стоянок, остановок городского автотранспорта и т. д. Надо помнить, что на покупку старого неликвидного жилья банки не выдают кредиты. Если в квартире осуществлена перепланировка, то следует убедиться, законно ли это, совпадает ли существующая планировка квартиры с чертежами в техническом паспорте. И еще важный момент – поспрашивайте у соседей о достоинствах и недостатках дома, качестве оказания коммунальных услуг обслуживающими предприятиями, температуре в помещении в зимнее время, наличии и периодичности подачи горячей и холодной воды. Эти советы дают главные ответы на вопросы, как покупать выгодную недвижимость.

Поиски подходящего варианта можно делать на специализированных сайтах, в газетах, у знакомых и т. д. Одну из самых больших баз имеет сайт DOM.RIA. Сотрудники сайта по заказу риелторов делают снимки технического состояния квартиры. Покупатель имеет возможность удаленно составить первичное мнение и определиться с целесообразностью личного посещения квартиры для осмотра. Какие еще вопросы волнуют покупателей?

В каких случаях сделка может быть признана недействительной?

Основания признания сделки недействительной указаны в ГК Украины.

• Если не выполнены обязательные правила подачи соответствующих документов в письменной форме. Все владельцы жилья должны письменно отказываться от своих претензий, члены семьи подтверждают согласие на отчуждение заявлением. Акт купли/продажи оформляется нотариально. В последнее время допускается только электронная фиксация, но наличие письменного договора считается дополнительной страховкой.
• Акт заключен недееспособным лицом (больные или престарелые люди), в случае прописки несовершеннолетних детей отсутствует разрешение органов опеки (для несовершеннолетних) и попечительства (для престарелых) при местных органах самоуправления.
• Если квартира не принадлежит продавцу на законных основаниях.

На эти факторы нужно обращать пристальное внимание перед тем, как выгодно купить недвижимость. Мошенники могут специально не подавать некоторые документы в письменной форме, что позволит им в будущем обжаловать сделку. Суды принимают решение с учетом соблюдения закона, в случае его нарушения покупателем выиграть дело практически нереально.

Какие нужны документы?

Пакет документов должен готовить продавец и покупатель. Продавец должен иметь:

• Оригиналы паспортов и идентификационные коды всех владельцев квартиры, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, прописанных в ней.
• Если есть непропитанные дети – разрешение органов опеки. Если владельцами являются недееспособные граждане, то нужно письменное разрешение органов попечительства.
• Документ на право собственности. Новый закон не отменяет действие ранее выданных свидетельств о собственности. Обязательна отметка в БТИ и электронная фиксация, технический паспорт на объект.
• Письменное согласие всех совладельцев квартиры, если она находится в долевой собственности.
• Экспертную оценку стоимости жилья, справку с ЖЭКа о количестве прописанных лиц. Желательно потребовать справку об отсутствии задолженностей перед поставщиками коммунальных услуг.

Покупатель должен иметь:

• Идентификационный код и паспорт, свидетельство о заключении брака, если таковой имеет место быть. Второй супруг должен дать письменное согласие на совершение сделки. Если покупку совершают оба супруга, то согласие одного из них не требуется.
• Если покупателями вступают несовершеннолетние дети, то требуется отдельное решение органов опеки.

Как проверить продавца?

Внимательно посмотрите его паспорт на предмет выявления подделки и наличия прописки, пообщайтесь с несколькими соседями. Если продавец демонстрирует неадекватное поведение, имеет явные признаки злоупотребления алкоголем или наркотиками, то рекомендуется пообщаться с участковым. Важный момент – многие алкоголики и наркоманы признаны недееспособными, потребуйте справку из психоневрологического или наркологического диспансера. Желательно вместе с ним отправиться в эти медицинские учреждения. У таких лиц можно купить недвижимость дешевле, но никто не даст гарантии, что оно впоследствии не будет отсужено адекватными родственниками или наследниками.

Где можно узнать, не было ли наложено обременение на недвижимость?

Данные имеются в Едином реестре судебных решений Украины, там есть сведения, не была ли квартира предметом споров. Если таков факт имел место, то получите данные о принятом решении. Еще один важный момент – проконсультируйтесь с юристом о дальнейших перспективах дела, о вероятности повторного возобновления разбирательств в связи с новыми обстоятельствами.

Как избежать мошенничества?

Тщательно соблюдайте все вышеописанные рекомендации. Если возникают сомнения в своей квалификации или умении вести переговоры, то лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам. Мошенники отлично манипулируют жертвами, попасть под их влияние может каждый неопытный покупатель.

Заключительные советы

Если при выборе конкретного варианта квартиры можно применять собственный алгоритм действий и требования к техническому состоянию, то юридическая часть сделки должна производиться с безусловным соблюдением действующих законов и после тщательной проверки пакета документов. Только так можно обезопасить себя от возникновения крайне неприятных ситуаций.